财经
当前位置:首页 > 新闻 > 财经>   正文

弘阳地产出售徐州地块30%股权 联姻规模房企谋安全增长?

合作拿地已经成了房企冲击千亿的利器。近日,弘阳地产(HK:01996,下简称“弘阳”)与新力控股集团(HK:02103,下简称“新力”)签署股权转让协议,以总代价5.85亿

 合作拿地已经成了房企冲击千亿利器。

近日,弘阳地产(HK:01996,下简称“弘阳”)与新力控股集团(HK:02103,下简称“新力”)签署股权转让协议,以总代价5.85亿元置出徐州新城弘阳房地产30%股权。据蓝鲸房产不完全统计,这是2017年提出千亿目标以来,弘阳第一次出售项目股权。

对此,有业内人士指出,这是企业为了缓解资金压力所做举动。值得注意是,近年来,为冲击规模,弘阳不惜成本积极衲储,虽然其希望借合作拿地来分摊风险与财务压力,但效果并不明显。而伴随着地产行业进入“大鱼吃大鱼”时代,这些高价地对弘阳来说无疑是一颗隐形炸弹。

弘阳地产出售项目股权

12月20日,弘阳与新力订立股权转让协议,以5.86亿元置出徐州新城弘阳房地产开发有限公司(下称“新城弘阳”)30%股权。交易完成后,新城弘阳将不再是弘阳地产全资子公司

据蓝鲸房产不完全统计,此次与新力交易,是2017年弘阳提出千亿目标以来,第一次出售项目股权。对于项目出售原因,弘产在公告中解释,是为促进弘阳与新力集团合作,共同开发项目,有利于各自发挥品牌效应。

事实上,在不到5个月前,弘阳刚刚从新城控股手中收购该项目剩余股权。今年3月27日,新城控股首入徐州新城区,经过435轮竞拍,以总价18.26亿元,溢价率113.82%拿下新元大道西侧地块。此后新城引入弘阳地产合作开发,双方分别持股60%及40%,案名定为“新城弘阳·大都会”,由新城控股操盘。

但在7月初遭遇“黑天鹅”事件后,为缓解资金压力,新城控股不得不忍痛割爱,选择出售该宗地块。7月26日,弘阳以11.6亿元对价,收购新城控股所持新城弘阳60%股权,至此,弘阳地产成为新城弘阳唯一持有人。

根据公开资料,该项目地理位置十分优越,其位于徐州市新城区新元大道,属于徐州重点发展南部区域,周边不仅有地铁2号线和规划中地铁5号线,还拥有青年路小学等学校,教育资源丰富,由于靠近美广场,生活配套设施也较为齐全。虽然如此,但高额拿地溢价却也限制了该地块盈利空间。据安居客统计数据显示,2019年12月,徐州新城区新房均价约13250元/m²,即便与该项目最低楼面价8510.59元/㎡相比,留给弘阳操作空间也并不充裕。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出,一般而言,开发商选择出让部分项目股权进行合作开发,通常为两个原因,一是为了更好地凝聚外部资源比如资金、地方关系、品牌、设计与项目管理能力等来做好产品和项目开发,二是为了在开发阶段减少资源投入和现金流压力。而对于类似企弘阳这种高杠杆推动高周转房企来说,则更倾向于后一种。

为冲规模高溢价拿地

这只是弘阳财务压力冰山一角。

2017年,弘阳地产提出“2020战略”,表示要在2018年实现500亿销售额,2020年完成千亿目标。在此目标下,弘阳地产加快了拿地步伐,半年报显示,截至2019年上半年,弘阳地产新增36个土地项目数量,超过去年31幅地块全年水平。

过去多年,房企大规模拿地通常伴随着负债水平提升,为了缓解资金压力,弘阳地产推行了合作开发模式,如在上述36幅地块中,弘阳地产近九成均采取了联合开发模式。然而其效果却值得商榷。弘阳地产年报显示,2017年—2019年上半年,弘阳地产负债总额由328.68亿元增长至714.06亿元,其资产负债率也由79.54%增至82.7%。与此同时,弘阳地产经营活动产生现金流量净额也连续告负,2017年和2018年分别为-34.98亿元和-26.28亿元。

另外一个佐证是,自2018年上市以来,弘阳地产频频高息发债。据蓝鲸房产不完全统计,截至目前,弘阳地产共计发行了8笔美元债,累计募资金额达17.8亿美元,平均票面利率为11.48%。这透露出企业对资金渴求。

房企通过合作拿地方式,在短时间内冲刺千亿并非无迹可寻。以旭辉为例,从2015年开始,原本依靠自身旭辉控股抛弃了以前“内生性